Diagnósticos franceses en la práctica
Si tienes en mente una bonita casa francesa para reformar y pides al agente inmobiliario los informes obligatorios (en francés “diagnostics”), a menudo no sabes por dónde empezar. Están redactados en francés técnico y, además, ¡son muchísimas páginas! Circulan muchas historias sobre estos informes, pero tómalo todo con pinzas. Existen más para proteger al vendedor y al notario que al comprador. A continuación, una breve explicación sobre lo que tratan, su utilidad real y las posibles consecuencias prácticas.
Plomo (pintura): píntalo encima o elimínalo tú mismo
El informe de plomo se centra en la pintura. La pintura antigua en una antigua casa francesa puede contener plomo. El informe de plomo es obligatorio para viviendas construidas antes de 1949. La pintura con plomo suele encontrarse en puertas, marcos, contraventanas, etc. Su degradación se clasifica en tres categorías, siendo la clase 3 la peor (pintura descascarada). Se dice que el plomo puede envenenar a los niños. Podría ser, pero antes tendrían que comer pintura de las paredes o las puertas. Además, la cantidad tendría que ser bastante alta, algo que un niño no podría llegar a ingerir.
Si se detecta pintura con plomo de clase 3, se aplican algunas reglas. Debes sustituirla o hacer que la sustituyan; en clase 1 o 2 basta con repintarla. En caso de clase 3 debes informar a los inquilinos o a las personas que realicen obras en la vivienda. En la práctica, nadie controlará esto. Puedes raspar y/o pintar tú mismo la pintura con plomo sin problema.
Por cierto, las tuberías de plomo (posiblemente un problema mayor que la pintura) no se incluyen en el informe. Estas tuberías suelen estar antes del contador de agua y pertenecen al municipio francés (es decir, al Estado). Y como oí una vez: el Estado francés no se controla a sí mismo, porque es “infalible”.
Electricidad: los problemas se ven fácilmente y casi nunca cumplen la norma
La instalación eléctrica se revisa según determinadas normas de seguridad que cambian con frecuencia (a menudo cada año). Siempre se encuentra algo. Una simple bombilla suelta ya se indica como una “anomalía”, incluso si el resto está perfectamente. El estado de la electricidad, sin embargo, es más visible que el de la pintura (con plomo). Por tanto, puedes comprobarlo tú mismo fácilmente. ¿La instalación eléctrica parece moderna o hay interruptores antiguos, enchufes deteriorados o conductos (de tela) envejecidos? Eso ya dice mucho sobre su estado general.
Si realmente quieres tener certeza, junto con una estimación de los costos, es mejor pedir a un electricista que recorra la casa. Suele saber más que los inspectores de los informes. No hay obligación de poner la electricidad al día ni se realizan controles. Si tienes un medidor antiguo, la compañía eléctrica te instalará uno nuevo y podrás conectar tú mismo la corriente. Solo si no hay medidor, será obligatorio realizar una inspección especial antes de conectarte a la red.
Una vez que tienes un contador, por muy antiguo que sea, ningún organismo pasará después de la compra a comprobar si la instalación eléctrica está conforme. Si tienes electricidad, puedes usarla como quieras. Eso sí, ten presente que, en caso de incendio, la aseguradora podría poner objeciones si la instalación no cumple las normas francesas.
Amianto: elimínalo o déjalo en su sitio
El informe de amianto es bastante sencillo: indica si se ha detectado amianto en la vivienda y, en caso afirmativo, dónde se encuentra. A menudo se trata de antiguas tuberías de chimeneas o de placas de techo o pared. Si se ha encontrado amianto, puedes retirarlo tú mismo y entregarlo en el vertedero autorizado. Comprueba antes en el punto limpio cuándo puedes hacerlo. No hay obligación de retirarlo ni ninguna autoridad pasará a comprobarlo. Puedes decidir si actuar o simplemente dejarlo donde está.
Diagnostic de performance énergétique (DPE): una tormenta en un vaso de agua, no le des demasiada importancia
El Diagnostic de performance énergétique (DPE) indica la eficiencia energética de una vivienda. Las clases van de la A a la G, igual que en los electrodomésticos, por ejemplo.
Para casas francesas antiguas para restaurar, el DPE suele carecer de sentido práctico. Si quieres reformar una vivienda de forma auténtica, sin cubrir todas las paredes con paneles aislantes y sin destruir su carácter original, nunca obtendrás valores altos (A o B). Pero eso no significa que no puedas calentar bien tu casa. Con una buena estufa de leña y doble acristalamiento, una antigua vivienda francesa puede resultar muy acogedora. Una vez que las gruesas paredes de piedra se calientan bien, mantienen la temperatura durante mucho tiempo.
Si una casa no dispone de calefacción oficial (central), no se emite DPE o el vendedor puede solicitar una exención. Esto debe, no obstante, mencionarse en los informes. En ese caso, aparecerá una frase indicando que la vivienda no está sujeta al DPE. Esto es mejor para el vendedor, ya que para las clases F o G se debe elaborar un informe adicional con recomendaciones extras: la llamada “audit énergétique”. Es un informe “bonito”, lleno de gráficos sobre cómo aislar correctamente y mejorar la eficiencia térmica, pero bastante caro de conseguir. Es preferible evitarlo, ya que aporta poca información útil en viviendas antiguas. Los informes DPE no tienen en cuenta la autenticidad de los edificios franceses, partiendo de la idea de transformarlos completamente en casas modernas sin ningún encanto. A veces incluso se ve: franceses que aíslan una vieja fachada con poliestireno y la recubren hasta dejarla como una vivienda nueva. No le veo la belleza a eso. Y muchos olvidan que además se aísla con materiales como poliestireno o lana de vidrio (que, en mi opinión, dentro de diez años será el nuevo amianto). No son precisamente los materiales más ecológicos.
Calefacción con leña y el DPE
La calefacción con leña (muy eficiente y a menudo la más económica en Francia) no se tiene en cuenta en el DPE. Para calentar, todo debe ser gas, electricidad o bombas de calor. Los costes de instalación son muy altos, mientras que una buena estufa de leña eficiente ofrece un calor mucho más barato. Una estufa de pellets también es posible, pero en realidad es una solución intermedia, una especie de estufa híbrida. Los pellets a menudo no son locales: los bosques se talan en masa para producirlos y las líneas de distribución son largas. Con una buena estufa de leña, en cambio, puedes usar tu propia madera o madera local. Mucho más ecológico.
El uso de estufas de leña no se recomienda en el informe DPE, aunque pueden ser muy eficaces y respetuosas con el medio ambiente. El problema es que el consumo con leña es difícil de reflejar en estadísticas (el informe DPE muestra, por ejemplo, los costes de calefacción previstos; con leña esto resulta complicado) y la combustión de madera todavía se percibe como poco ecológica. Sin embargo, en el campo francés sigue siendo (con razón) lo más común, ya que es lo más eficiente y barato. Si además de usar una estufa de leña instalas doble acristalamiento en tu antigua casa y añades un poco de aislamiento en techos o bajo el tejado, lograrás fácilmente un ambiente cálido y confortable. De esto el DPE no dice ni una palabra, pues se centra exclusivamente en tecnologías modernas (bombas de calor, etc.), lo que puede encarecerte mucho y hacerte aún más dependiente de la electricidad. Si una tormenta de nieve derriba una línea eléctrica aérea, la bomba de calor no te servirá de nada.
El DPE es una especie de “informe de recomendaciones alegres”, como le gusta a la administración francesa (y europea), sobre cómo deberías aislar de manera “climáticamente correcta”, basado en estadísticas ficticias que rara vez coinciden con la realidad. Es un informe lleno de colores, iconos y flechas, un documento vistoso que, para las casas antiguas, falla por completo.
Convertir una auténtica casa antigua francesa en un búnker aislado es realmente exagerado. Normalmente el comprador sabe bien cómo aislar una vivienda. Además, si tu casa está catalogada como monumento, este informe no es necesario. Evidentemente, el Estado francés es consciente de que las recomendaciones del DPE son difíciles de aplicar en casas antiguas. Sin embargo, la mayoría de las viviendas antiguas y auténticas del campo francés no tienen protección monumental y, por lo tanto, están sujetas al DPE.
A veces se concede demasiada importancia al DPE. Esto se debe más a la cantidad de normas que lo rodean que a su verdadero valor práctico. Los bancos pueden poner dificultades al conceder una hipoteca si la vivienda tiene clasificación F o G. Si quieres solicitar un préstamo, a veces es mejor no tener el informe y conseguir que el vendedor se exima de la obligación del DPE. Esto puede hacerse retirando la instalación de calefacción existente: por ejemplo, quitando la antigua caldera de gasóleo, desmontando los radiadores eléctricos y, por precaución, las chimeneas de las estufas de leña. En ese caso, el DPE no será necesario. Más tarde, tras la compra, puedes volver a instalarlo todo sin problema. También existe la posibilidad de indicar que la vivienda se habita menos de cuatro meses al año (como en una casa de vacaciones); en tal caso, tampoco se requiere DPE. Personalmente, abogaría por eliminar el DPE por completo en viviendas de más de 75 años.
Hongos: dañinos pero puedes actuar tú mismo
En algunos departamentos de Francia es obligatorio un informe sobre hongos o moho. Estos pueden ser muy perjudiciales para la madera y llegar a destruirla por completo. Aparecen sobre todo en zonas húmedas. Incluso en los departamentos donde este informe no es obligatorio, puede elaborarse uno si el perito detecta algún hongo o moho en una vivienda en venta. El vendedor podría ser considerado responsable si dicho informe no existiera.
Oficialmente, si se detecta un hongo de este tipo, debe notificarse al ayuntamiento y a los vecinos, ya que algunos pueden atravesar las paredes e infectar otras viviendas. En la práctica, puedes eliminar el hongo tú mismo, quemar la madera afectada y sustituirla. Luego es importante ventilar bien y vigilar si vuelve a aparecer.
Una casa vieja y abandonada tiene más probabilidades de presentar moho y hongos, porque a menudo no está bien ventilada y permanece cerrada durante años. Eso provoca fácilmente problemas de humedad. El problema suele solucionarse con una mejor ventilación o simplemente abriendo puertas y ventanas, dejando las contraventanas cerradas.
Alcantarillado: mejor no tocarlo si funciona
El informe de alcantarillado indica si una vivienda está conectada a la red municipal o si tiene una fosa séptica. Oficialmente, solo es obligatorio si el municipio no dispone de red de alcantarillado, pero los notarios rurales franceses lo solicitan casi siempre, incluso cuando sí la hay.
La casa podría no estar conectada y, en ese caso, es obligatorio hacerlo. Si hay red pública y también una fosa séptica, esta debe eliminarse y conectarse directamente al sistema municipal.
Muchas viviendas rurales en Francia están conectadas a un sistema de drenaje colectivo sin tratamiento en planta depuradora ni en una “lagunage” ecológica. Las aguas del inodoro pueden ir directamente a un arroyo. En ese caso no existe alcantarillado oficial y habrá que instalar una fosa séptica (en un año). Los costes de instalación pueden ser muy altos. Sin embargo, si el pueblo tiene previsto construir una planta depuradora, cuando se realice tendrás que eliminar tu fosa recién instalada; dinero tirado. Ahí surge el dilema: ¿qué hacer?
Así que, si tu inodoro está conectado a un sistema de drenaje (a menudo solo de aguas pluviales) y todo funciona, mejor no tocar nada y esperar. En el peor de los casos, más adelante tal vez tengas que instalar una fosa séptica, pero no es seguro. En realidad, apenas hay inspecciones. Sé de ventas realizadas hace más de diez años sin alcantarillado oficial, donde todo sigue igual hoy. El inodoro funciona y el comprador nunca ha recibido sanciones ni inspecciones, aunque la ley ya era la misma entonces.
En un sistema de drenaje colectivo sin fosa séptica apenas hay control. Si lo hay, algunos propietarios simplemente pagan una multa anual. Lo mejor es informarte en el ayuntamiento sobre los futuros planes de alcantarillado.
Si tu vivienda está conectada a un sistema sin depuración, puedes minimizar el impacto utilizando jabón natural para fregar, vinagre para limpiar el baño y evitando productos químicos. Esto ya es mejor para el medio ambiente. Otra opción es instalar un inodoro seco.
Radón: abre las ventanas
El radón es un gas radiactivo natural que se encuentra en ciertas regiones (por ejemplo, Auvernia, Lemosín y el Macizo Central). Si tu casa está en una de esas zonas, no te preocupes: la gente ha vivido allí toda la vida con este gas.
Tal vez, debido al exceso de aislamiento en las viviendas francesas, este gas pueda acumularse y ser más difícil de evacuar. En ese caso, simplemente abre las ventanas a diario (es la recomendación). El radón no debería ser motivo para no comprar la casa de tus sueños en Francia.
Termitas: sin obligaciones
En algunas regiones de Francia se exige un informe sobre termitas, especialmente en el suroeste, como en los departamentos de Dordoña, Gironda (región de Burdeos), Landas y los Pirineos (puedes ver el mapa en el enlace citado). Las termitas pueden dañar gravemente la madera de la vivienda. El informe sirve únicamente como información. No hay obligación de exterminar los insectos.
Otros informes
Estos son los informes o diagnostics franceses más comunes para la compra de una casa antigua. Existen otros, como el informe sobre la instalación de gas, aunque este suele faltar en viviendas antiguas.
También se entrega información sobre riesgos medioambientales (fábricas, tuberías, instalaciones, etc.), movimientos del terreno —a tener en cuenta para ampliaciones—, inundaciones y terremotos. Estos riesgos pueden consultarse fácilmente por Internet (el propio notario lo hace, por ejemplo, a través de georisques.gouv.fr). No se requiere ninguna inspección adicional.
Conclusión final: toma los informes con cautela
En cuanto a todos estos informes, no te alarmes: su objetivo es informar al comprador de una vivienda en Francia. No tienen un carácter estrictamente obligatorio y, cuando lo tienen, suele ser por puro alarmismo, con la esperanza de que el comprador corrija los defectos a su propio coste. Así el Estado francés (y europeo) no tiene que asumir la responsabilidad de sus propias normas.
En la práctica, las leyes rara vez se aplican, especialmente en el campo francés, y a menudo son imposibles de ejecutar. Además, los diagnostics se usan a menudo para eximir al vendedor y al notario de futuras reclamaciones legales, ya que podrían ser considerados responsables de defectos no informados.
Simplemente infórmate bien de antemano sobre lo que compras, observa cuidadosamente durante la visita y asume tu propia responsabilidad (para eso los informes sí pueden servir de ayuda). Las reclamaciones posteriores son complicadas y costosas, pues habría que acudir a un tribunal francés.
Acepta las consecuencias al comprar una casa antigua en Francia. Tendrás que adaptarte y reformar. Una casa francesa antigua es una aventura que emprendes. Haz mucho por ti mismo y conviértela en algo hermoso.
No hace falta leer todos los informes. Basta con revisar las conclusiones: si hay amianto, si la vivienda está conectada al alcantarillado, cómo se calienta, etc. El resto de los informes no son especialmente relevantes.